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提交宠物照片——业主委员会这要求合法吗?

发布 : 2017-01-19 14:22:54  |  来源 : 都市地产  |  字体: [ ]

加拿大都市网

【加拿大都市网】

问:我们大厦的业主委员会将每户可饲养宠物数量限制为两隻,并要求住户提供宠物照片,这样的要求是否合法?


答:法庭认为,限制每个单位中宠物数量的法规是合理并有效的。


而提供宠物照片的要求,未必能被认为明显不合理,因而它似乎是有效的。业主委员会可以在大厦章程书(declaration)的修订案中包括此限制,而不是在法规(rule)中,因为章程书的条款不要求必须合理。


问:夏季,我老迈的母亲会与几名女士坐在大厦外的长椅上,享受相聚时光。天气转凉,她们就会移师大厦大堂。现在,大厦管理层告诉她们,不允许在大堂聚集,应该到聚会室。大堂属于公共设施,为何不允许这群女士在大堂会面?


答:业主有权合理使用公共设施,是《共管物业法》、大厦章程书、附例和规则的主题。在没有规定禁止业主在大堂集会的情况下,她们应有权这样做。


如果有相关的禁止规则,这规则必须是合理的才有法律效力。然而,法院不会凌驾于委员会去决定规则是否合理,除非法院认为该规则明显不合理。


如果委员会的考虑是业主在大堂集会有碍观瞻,可能会令其他业主反感,并且由于可以使用聚会室,所以该规则不太可能明显不合理,将会被认为是有效的。


问:委员会是否有责任接受储备金(Reserve Fund)研究的结论?


答:委员会在收到这项研究的15天内,必须对未来储备基金融资计划提出议案。根据《共管物业法》和法规,该计划必须确保基金将足以为公共设施和资产的重大修理和更换提供充足资金。这些是根据预计的修理和更换成本以及公共设施和资产的预期寿命计算出来的。


计划提案在合乎上述要求的前提下,也可能与研究结论有所出入。在准备计划的15天内,业主委员会需要向业主发出一份通知书,当中包含计划简介并指明计划与研究有出入的地方。


问:业主能否要求罢免一位已搬走、并且不再是Condo业主的业主委员会成员?


答:仅仅提出罢免要求并不足够,必须有超过50%的Condo大厦业主投票通过,才可以罢免该名委员。并且,最少15%的业主提出开会申请,业主委员会才可以召集投票会议。


开会申请书需要指出要求罢免委员的原因,通常对原因的性质没有指引,所以任何原因都可以,除了与公众政策相矛盾的原因,例如:基于该委员的宗教原因而要求罢免。


以该名委员非大厦居民为理由应该是符合要求的,儘管附例并没有要求委员必须是大厦居民。


作者Gerry Hyman是星报共管物业法专栏作家

C01
关键词:宠物照片   业主委员会   
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