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签约后订金迟交1天 华裔买家被判合约失效

发布 : 2016-11-27  |  来源 : 星岛日报  |  字体: [ ]

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■持有2栋相邻物业的华裔投资人,欲购下建商持有的3栋相邻物业,令5个物业可相连形成面积2英亩的开发地块。图中人物与案件无关。Waterloo Region Record

本报记者

安省高等法院上周对一名华裔地产经纪兼投资人,与一名西人建商之间的物业买卖合约纠纷做出裁决。案中华裔买家比合约规定时间延后了一天提供订金给卖家,被卖家取消合约。卖家曾经在与华裔买家签约当天,收过其他买家更好的报价。华裔买家将案件提交法院要求卖家履行合约。法官最终做出合约无效的判决。


合约卖方是一名建商,于2016年1月买进奥克维尔市(Oakville)Old Bronte路3栋相邻民居物业。买方唐先生(音译)是地产经纪兼投资人,其地产牌照于2016年8月过期。他和投资伙伴已经拥有这3栋物业相邻的另外2栋物业,希望向该建商买下其拥有的3栋物业,令5个物业可相连形成面积2英亩的开发地块。
今年买卖双方就这3栋物业进行过两次谈判,均未达成交易。在上述谈判过程中,卖方告知买方物业中有租客居住,唐先生(买屋之后)必须对租客履行责任。卖方又向唐先生提交环境报告,透露其中一物业使用了尿素甲醛树脂作隔温材料。唐先生表示他透过电脑打开这一文件但没阅读。


买卖合约由买方起草


双方在2016年9月底再次谈判,买方包括唐先生和他的一名西人经纪伙伴。双方最终商定以620万元成交。合约由买方起草。买方承诺在接受合约24小时内提交订金10万元。9月28日下午3时02分,买方透过电邮最终确定接受合约。同日下午6时,卖方收到另一位买家提出的更好报价。
根据双方签定合约,交易最终执行前还须满足一定条件。主要是合约附加条款中,加入保护买方的“但书”(conditional offer),允许买家在签约后5个工作日内安排银行按揭。买家必须在第5个工作日晚上11时59分前,书面通知卖方放弃但书条件(waive the condition),同时提交25万元追加订金给卖方律师,否则合约宣布无效。合约最初文本是买家有15天安排按揭及取消但书,双方签约时将15天改为5天。
买家在第5个工作日晚间,依合约书面通知卖方放弃但书条款,但未同时交付25万元追加订金。这笔订金是在次日下午透过买方律师电汇给卖方律师。卖方以买方未能按时提交订金为由将合约作废,引发双方诉讼。

诉讼中,买方请求法庭下令卖方履行合约,卖方也同时请求法庭下令合约无效。安省高院法官于11月25日裁决合约无效。
法官拉姆锡(Justice Ramsay)在判词中表示,买方以客观上无法做到为由辩称没违反合约中第2笔订金的规定,但既然他决定在当天律师楼下班后才提交放弃但书条款的书面通知(waiver)给卖方,就应该想办法在律师下班后也将第2笔订金送达卖方。法官表示不接受买方称试图驾车往律师行送支票的说法。唐先生向法庭提供的证据,不能显示他当晚已准备好支票,并试图与书面通知一同交给卖家。他实际上是于隔天早上,由买方的信用额度(line of credit)中借25万元交给卖方。在涉及如何交接支票的问题上,唐先生必须事先做出安排,但实际上他没有,他在第二天才写支票。当晚“根本没有准备支票”与“无按时送达支票”是不相同的事。


法官指买方指控卖方“提供不实讯息”,也破坏双方合作关系。特别是指控发生在双方签约后。实际上直到10月13日卖方宣布取消合约后多日,买方还透过律师与卖方谈判新条件。若不满足他就租客等问题提出的新条件,买方也不愿意继续这一合约,法官认为这表示买方当时已接受先前合约失效的事实。
法官指将有争议条款放在合约整体中讨论,并考虑合约中已有“按时履行合约至关重要”(time-is-of-the-essence)条款,他判定在10月5日11时59分买方没按时提供第2笔订金时,合约已经失效,根本不必再考虑是否有“实质性违约”。


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关键词:签约   
C02
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