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留学生自住交税 卖房豁免增值税

发布 : 2016-10-28  |  来源 : 星岛日报  |  字体: [ ]

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■已拥加籍移民若回流原居地发展,并申报为税务非居民,卖出加国自住房时,或只获部分资本增值税豁免。星报资料图片

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■留学生在本地居住期间若买房自住并一直报税,毕业后出售房子仍可获增值税豁免。星报资料图片

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■调查指大多区Condo无论外国或本地买家,都不是买入迅即转售的投机者。星报资料图片

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■增值税豁免是根据税务年度内业主是否加国居民及物业是否自住房来计算。星报资料图片

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■特许注册会计师梁万邦

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■有意见指税务新措施只会对以游客身分来本地购房的外国人,及不在加拿大居住的本国人有影响。资料图片


本报记者

联邦财政部长最近宣布收紧自住房买卖申报,堵塞税务漏洞的消息经媒体广泛报道后,引发坊间各种解读,其中也不乏误读或模糊的理解。本报记者向财政部查询,获对方澄清一些技术问题,例如可获得资本增值税豁免的“居民”定义,是“税务居民”,而不是取决于公民或移民身分。

联邦财长莫奈(Bill Morneau)日前宣布两项联邦政府调控楼市新措施,其中一项措施涉及堵塞非居民在卖房时,获得资本增值税豁免的漏洞,被外界广泛解读为要借此打击外国人在加拿大炒卖房产的投机行为。事实上,“非居民”在此是否可解读为“外国人”,是一般人很难清楚界定的概念。

非取决于公民或移民身分

在当日联邦财政部的新闻稿所附技术背景资料中写到,一个人如果在买入住所的那一年并非在加拿大居住,则在今年10月2日后,就不可以在卖房时享有资本增值的豁免。这一措施确保“非永久居民”在卖房时,不可以享有任何增值部分的税务豁免。

本报向财政部查询“非永久居民”的定义,得到的答案是,在该措施的背景下,“非永久居民”意味在该个人拥有该住房的每个税务年度内都是非居民。而这里的“居民”定义,也就是根据加拿大联邦所得税的规定而决定的居民,而不是取决于该人士的公民或移民身分。

本报记者提出一个例子,假如一个已经拥有加拿大籍的香港移民,在此地拥有一个自住房,但后来决定回流香港发展,并申报为税务非居民,几年后决定卖出自己在加国的自住房,其所得的资本增值是否可获得免税?根据财政部的答案分析,这名拥有加拿大籍的税务非居民,很可能只是获得部分税务豁免。
财政部称,自住房增值税豁免的计算,是根据在相应税务年度内,是否达到两个条件,即业主是加拿大居民,而且该物业是业主的自住房,两个条件缺一不可。但即使业主在出售物业时的税务年度内,不符合其中一个条件,但在业主拥有该物业期间,在部份课税年度内有符合上述两项条件,则还是可以获得相应部分的税务豁免。

留学生长住报税不受影响

另一方面,特许注册会计师梁万邦从专业角度,进一步分析联邦财政部的新措施。他强调,有关非居民不可享有增值税豁免的政策,其实并非新政,只是过去执行不严格,因此导致漏洞,而即使如传言指是借此打击外国人炒房,也不会影响留学生和持超级签证、工签等人士在本地购买的自住房。

梁万邦表示,很多人将非居民与外国人划上等号是误读。许多有加拿大公民或移民身分的人,如果在某个课税年度内没有在加拿大申报为税务居民,没有纳税,也不算居民。而一些留学生、持工作签证和超级签证的外国人,如果在加拿大常住并报税,也被视为税务居民。

因此,联邦政府若希望藉堵塞税务漏洞打压外国人炒房,也只会影响到那些只是作为游客在此购房的外国人,和一些并不在加拿大居住的本国人,而真正在此长期居住并报税的外国人是不受影响的。梁万邦认为,这也是公平合理的。

非居民不享豁免早已立法

他进一步解释,非居民不享有任何资本增值税务豁免,在1972年已是成文的法律,并非新政,只是联邦政府过去在执行上把关不严。如一个税务非居民在卖出其之前购买的自住房时,对律师声称其家人一直住在此处,其家人是居民,因此这也是其自住房,律师往往将此视为居民的自住房,不会扣押本应扣押的非居民25%增值部分,令部分人钻空子。他估计今后会先扣除所有人增值部分的25%,然后再让卖家拿出是居民自住房的证据,才决定是否获得免税。

梁万邦认为,如果联邦政府希望借此打击所谓的留学生和外籍人士炒房,并不会奏效,例如一个在本地居住4年的留学生,买了一所房子自住,并一直报税,在其毕业后准备回国时出售房子,还是可以获得税务豁免。而一个回流香港的加籍人士,如果其在拥有自住房的5年中,有两年符合居民自住房的标准,还是可以获得2年加1年的税务豁免。他指这是非常复杂的税务问题,最好由专业人士来处理。

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关键词:留学生   加拿大买房   
C01
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朋友的一句话:“来加拿大,我们的心态一定要归于零”,至今让我铭记在心。

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